Le tabelle millesimali di condominio servono per la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria riguardanti le parti comuni di un condominio.
Un esempio di parti comuni sono portineria, scale, ascensore, riscaldamento condominiale, tetto e lastrico solare. Esse sono elencate all’art. 1117 del codice civile, ma in maniera non esaustiva e solo esemplificativa.
La Tabella dei Millesimi Generali, detta anche Fondamentale, comprende tutte le unità immobiliari che fanno parte del condominio e definiscono il valore delle singole quote di proprietà rapportate al valore dell’intero edificio.
In tal modo, ogni proprietario potrà sostenere le spese relative alle parti comuni in maniera proporzionale al valore della sua proprietà.
Ci sono tuttavia alcune parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa. E’ il caso di scale e ascensori rispetto ai proprietari di piani terra o ultimi piani dell’edificio.
Per questo motivo è necessario stilare due tipi di tabelle millesimali:
– quelle relative alle singole unità immobiliari
– quelle relative alle varie parti comuni dell’edificio.
Il codice civile stabilisce che il Regolamento di Condominio definisca il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che questi valori siano espressi in millesimi in apposite Tabelle da allegare allo stesso regolamento.
Si definisce millesimo quel coefficiente numerico, definito dal rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1000).
Si tratta quindi dell’unità di misura della proprietà condominiale così chiamata proprio perché il valore dell’intero edificio viene posto pari a 1000.
Per redigere le tabelle occorre per prima cosa determinare il cosiddetto Volume Convenzionale di ciascuna unità immobiliare.
Per calcolare il Volume Convenzionale si opera in questo modo:
– si calcola il Volume Ragguagliato di ogni vano ovvero il volume utile di ogni ambiente moltiplicato per determinati coefficienti di vano
– sommando i Volumi ragguagliati di tutti i vani di una stessa unità immobiliare si ottiene il Volume ragguagliato dell’unità immobiliare
– si moltiplica il valore del Volume Ragguagliato dell’unità immobiliare per i Coefficienti di Unità, ottenendo il Volume Convenzionale dell’unità immobiliare considerata.
Il valore millesimale si ottiene applicando la seguente formula:
Mi = 1000 * Vci / ∑
dove:
– Mi è il valore millesimale dell’i-esima unità immobiliare
– Vci è il Volume Convenzionale dell’i-esima unità immobiliare
– ∑ è la somma dei Volumi Convenzionali di tutte le unità immobiliari.
Ma vediamo adesso alcuni dei coefficienti che vengono utilizzati dal progettista per determinare i valori millesimali. Ovviamente, ogni edificio avrà caratteristiche particolari, per cui spetta in ogni caso al tecnico la scelta di questi coefficienti o l’aggiunta di eventuali altri.
I principali valori da tenere in considerazione sono:
– i coefficienti di vano
– i coefficienti di unità.
Per i primi bisogna a loro volta considerare:
– coefficiente di orientamento, dipendente dal punto cardinale di esposizione di ciascun vano
– coefficiente di utilizzo, dipendente dall’uso del vano
– coefficiente di luminosità, che considera la quantità di luce che entra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie e si indica con il simbolo K.
Per i coefficienti di unità bisogna invece considerare:
– coefficiente di destinazione, dipendente dalla destinazione d’uso dell’unità immobiliare (abitazione, box auto, magazzino, ecc.)
– coefficiente di piano, varia in base alle caratteristiche architettoniche della costruzione
– coefficiente di funzionalità, variabile in base alla funzionalità delle unità immobiliari.
Le principali tabelle necessarie per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni destinate a servire in misura diversa i condòmini riguardano:
– ascensore
– riscaldamento comune
– tetti e lastrici comuni
– scale.
Per le spese relative alle scale e all’ascensore, la ripartizione è effettuata per il 50% in ragione dei millesimi di proprietà e per il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per la manutenzione e la gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato è necessario fare la media tra:
– il valore millesimale del Volume Riscaldato di ogni singola unità immobiliare rispetto al Volume Totale Riscaldato
– il valore millesimale delle Superfici Radianti di ogni singola unità immobiliare rispetto alla Superficie Radiante Totale.
La ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione di tetti e lastrici è effettuata in funzione dei millesimi di proprietà dei condòmini le cui unità sono sottostanti il tetto.
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